CEDOLARE SECCA - aggiornato al 5 marzo 2012 Data Tuesday, May 24 @ 16:15:12 Argomento Legislazione DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011 , n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Articolo 3 – Cedolare secca sugli affitti Le disposizioni contenute nel presente articolo prevedono la facoltà alternativa , rispetto al regime ordinario vigente, per la tassazione del reddito fondiario, ai fini del reddito delle persone fisiche, secondo le disposizioni che seguono. DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011 , n. 23 Articolo 3 – Cedolare secca sugli affitti Le disposizioni contenute nel presente articolo prevedono la facoltà alternativa , rispetto al regime ordinario vigente, per la tassazione del reddito fondiario, ai fini del reddito delle persone fisiche, secondo le disposizioni che seguono. (1) SOGGETTI CHE POSSONO BENEFICIARE DEL NUOVO METODO DI TASSAZIONE I proprietari o i titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari abitative locate per lo stesso uso. L’opzione potrà essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, ed esplicherà efficacia solo in capo a quelli che l’hanno esercitata. A coloro che non si siano avvalsi dell’opzione resterà applicabile l’imposta di bollo e l’imposta di registro, quest’ultima calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. DECORRENZA Dall’anno 2011, i soggetti indicati al precedente punto (1) possono decidere di pagare l’imposta sugli immobili nella forma della cedolare secca, in sostituzione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche relativo al canone di locazione degli immobili abitativi ( e loro pertinenze locate congiuntamente all’abitazione) . CEDOLARE SECCA. La cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative (con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo. La cedolare secca sostituisce: - l’imposta sul reddito delle persone fisiche e relative addizionali;; - l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione; - l’imposta di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Obbligo di presentazione della dichiarazione e di registrazione La dichiarazione dei redditi deve essere presentata nei termini previsti dalle attuali norme. La dichiarazione, per l’anno in corso, relativa ai redditi del 2010, deve essere presentata entro il 6 luglio 2011. La registrazione del contratto deve essere presentata entro trenta giorni dalla sottoscrizione del contratto di locazione. La data di sottoscrizione può coincidere con la data di inizio della locazione. La registrazione del contratto assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza. (art. 12 del D.L. 21/3/1978, n. 59 e 18/5/1978, n 191) Le imposte di bollo e di registro eventualmente pagate, non vengono rimborsate! La cedolare secca si applica: - con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a) e lettera b), nonché in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica. Versamento dell’imposta. .L’imposta (cedolare secca) si versa entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Acconti L’acconto per l’anno 2011 è del 85 %. - Se l’importo dell’imposta dovuta per il 2011 non supera € 51,65 la cedolare si paga a saldo con la denuncia dei redditi nel mese di luglio 2012; - se l’imposta annuale supera € 51,65, ma è inferiore a € 257,52 si versa l’85 % dell’imposta entro il 30 novembre 2011; - se l’imposta annuale è uguale o superiore a 257,52 , la prima del 40 % del 85 %, della intera imposta annuale, si versa entro il 6 Luglio 2011, - la seconda rata pari al 60 % dell’85 % si versa entro il 30 novembre 2011 - Il saldo si verserà con la denuncia dei redditi di giugno 2012 Le rate d’acconto per l’anno 2012, anzicch1e del 85 % saranno calcolate al 95 %.. Sono esclusi dalla applicazione della presente legge: - Le locazioni di unità abitative utilizzate per attività d’impresa, o di arti e professioni. Contratti in corso al momento della entrata in vigore della presente legge: - Nei contratti in corso al momento della entrata in vigore della presente legge il locatore può optare per l’applicazione della cedolare secca a queste condizioni inderogabili: a) per il periodo della sospensione il canone di locazione resta invariato senza la possibilità dell’aggiornamento ISTAT. b) l’opzione ha efficacia se il locatore comunica al conduttore la sua decisione, a mezzo di lettera raccomandata, con la quale rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento ISTAT. Nuovi contratti, stipulati dopo l’entrata in vigore della presente legge. I contratti non possono avere durata inferiore a tre anni. Comunicazione obbligatoria al conduttore. Per l’efficacia dell’opzione, e prima dell’esercizio di questa, il locatore sarà tenuto a comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell’anno precedente. Modalità di esercizio dell’opzione e durata L’opzione potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi. L’opzione, pertanto, verrà esercitata o con il modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia Siria, messo a punto per le fattispecie di contratti di locazioni contenenti solamente la disciplina del contratto di locazione senza altre pattuizioni, che presentino le seguenti caratteristiche: - numero di locatori non superiore a tre tutti optanti per la cedolare - numero dei conduttori non superiore a tre - una sola unità abitativa con massimo tre pertinenze, a condizione che tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita. Relativamente al modello 69, si rileva che lo stesso è stato modificato per permettere l’esercizio dell’opzione in tutte le ipotesi contemplate nel provvedimento (quindi, anche in caso di proroghe o risoluzioni del contratto). Il nuovo modello 69 potrà anche sostituire il modello di “Comunicazione dati catastali CDC” (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 25 giugno 2010) per gli adempimenti a esso connessi. Il provvedimento prevede, inoltre, che, nel caso di contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, l’opzione potrà essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi o, qualora il contratto sia registrato per il caso d’uso o volontariamente, in sede di registrazione. L’opzione, una volta esercitata, vincolerà il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, salva sempre la facoltà di revoca dell’opzione. L’eventuale revoca non preclude, comunque, la possibilità di optare nelle annualità successive residue di contratto. Così come il mancato esercizio dell’opzione, nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive, nel termine per il versamento dell’imposta di registro, salvo sempre la facoltà di revoca. Disciplina transitoria per l’anno 2011 Per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nel 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile 2011, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima di tale data, si potrà optare per il regime della cedolare con modalità differenti: - direttamente in dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data per i quali è già stata eseguita la registrazione o è stato eseguito il versamento per la eventuale proroga in sede di registrazione, per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 o per i quali il termine per il pagamento dell’eventuale proroga, a partire dalla stessa data, non sia ancora spirato (in quest’ultimo caso l’opzione verrà espressa nel modello 69). Con il modello 69, per il caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla medesima data, non sia ancora scaduto il termine per pagare la relativa imposta di registro. Al riguardo, è importante evidenziare come, relativamente ai contratti per i quali i termini per la registrazione scadono tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la registrazione (e la eventuale opzione) potrà essere effettuata entro tale ultimo termine. Il medesimo arco temporale è accordato a chi voglia aderire all’opzione per i contratti con termine per effettuare la proroga scadente nel medesimo periodo. Regime tributario applicabile all’opzione e termini per i versamenti I soggetti che hanno effettuato l’opzione saranno tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituirà: - l’Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione - l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione - l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. - Inoltre, la cedolare sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga. Il comma 4 dell’articolo 3, Dlgs 23/2011, dispone che la cedolare secca sia versata entro i termini fissati per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso, si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Il provvedimento disciplina dettagliatamente le modalità e i termini di versamento in acconto nella misura dell’85% per l’anno 2011 e del 95% dal 2012, stabilendo che sia il versamento in acconto sia quello a saldo vengano eseguiti con le modalità stabilite dall’articolo 19 del Dlgs 241/1997 (F24), specificando che “detta modalità è utilizzata per i versamenti d’acconto eseguiti nel corso del 2011 anche dai soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d’imposta o a un CAF o a un professionista abilitato”. Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicheranno le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. SANZIONI Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. 10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto. CEDOLARE SECCA: L' OPZIONE VA CONFERMATA TUTTI GLI ANNI Necessaria la presentazione annuale del mod. 69 all' Agenzia delle Entrate -------------------------------------------------------------------------------- By Andrea - Posted on 09 February 2012 Per i contratti di locazione abitativa in essere al 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del DLgs. 23/2011), relativamente ai quali si è optato per l' applicazione del regime della “cedolare secca” , il 2012 rappresenta l’anno in cui va confermato l’esercizio dell’opzione all’Agenzia delle Entrate. La tassazione separata dei canoni di locazione degli immobili abitativi posseduti da persone fisiche al di fuori dell' esercizio imprenditoriale o professionale, può essere applicata indistintamente sia ai contratti formati successivamente al 7 aprile 2011 che a quelli già in essere a quella data. L' Agenzia delle Entrate, con la circolare 26 del 1' giugno 2011, ha definito le formalità operative necessarie all' esercizio dell' opzione. Per i rapporti nascenti a partire dal 7 aprile 2011 occorre menzionare l’opzione all' interno del contratto rinunciando a qualsiasi adeguamento del canone. La registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate viene effettuata senza pagamento dell' imposta di Registro esercitando l’opzione nel modello 69 o utlizzando il modello Siria telematico. L’ imposta sostitutiva si versa nei modi e termini previsti per le imposte dirette, salvo il versamento degli acconti 2012 , che doveva essere versato nel 2011. Circa i contratti in corso alla data del 7 aprile 2011, il locatore potrà optare per il regime della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011. Tale modalità operativa è stata successivamente confermata dalla citata circ. 26/2011, ove (§ 8.1.1) si afferma che “l’eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011” e tale opzione “può avere effetti anche per l’annualità contrattuale successiva, vale a dire per l’annualità decorrente dall’anno 2011”. Pertanto, l’opzione esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011, potrà riguardare, a scelta del contribuente (locatore): l’annualità contrattuale scaduta nel 2011; l’annualità contrattuale che prende avvio dal 2011 e scade nel 2012; entrambe le annualità contrattuali. I problemi nascono per le annualità successive. Infatti, il medesimo paragrafo prosegue precisando che, per le annualità contrattuali che decorrono dal 2012, il contribuente (locatore) interessato ad avvalersi del regime della cedolare secca dovrà esercitare la relativa opzione entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta di registro, presentando il modello 69, direttamente all’Agenzia delle Entrate. Per chiarire meglio tale ulteriore adempimento, ripercorriamo l’esempio formulato dalla stessa circ. 26. In presenza di un contratto di durata quadriennale 1° aprile 2010 – 31 marzo 2014 l’applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare entrambe le annualità (e quindi sia il periodo 1° gennaio 2011 – 31 marzo 2011 che quello successivo, dal 1° aprile 2011 al 31 marzo 2012) che una sola delle due. L’opzione per la cedolare secca effettuata in relazione ai canoni relativi al periodo 1° aprile 2011 - 31 dicembre 2011 implica necessariamente l’assoggettamento alla cedolare secca anche dei canoni relativi al periodo 1° gennaio 2012 – 31 marzo 2012 (i tre mesi restanti della stessa annualità contrattuale), “in quanto l’opzione espressa in sede di dichiarazione dei redditi riguarda l’intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte dell’annualità ricadente nel successivo periodo d’imposta”. Il problema è che qui ci si ferma, nel senso che, per l’annualità decorrente dal 1° aprile 2012, l’opzione deve, invece, essere espressa con il modello 69, entro il termine di pagamento dell’imposta di registro che sarebbe dovuta per tale annualità, ovvero entro il 30 aprile 2012, e, solo a questo punto, l’opzione vale per la durata residua del contratto. In pratica occorre monitorare nell’anno 2012, e quindi già a partire dai contratti la cui annualità è scaduta il 31 dicembre 2011, la scadenza annuale e, nei 30 giorni successivi, comunicare all’Agenzia delle Entrate l’esercizio dell’opzione mediante il modello 69. Se non altro, si ritiene che, in assenza di precise prese di posizione ministeriali, non sia necessario il reinvio della raccomandata all’inquilino. Un caso, poi, del tutto particolare riguarda il locatore che, non essendo tenuto a versare l’acconto per il 2012, non abbia ancora provveduto ad inviare la raccomandata al conduttore. In linea di principio, tale locatore deve attivarsi prima di presentare la dichiarazione dei redditi recante l’opzione per la cedolare secca. Tuttavia, se il termine per il versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità successiva scade prima della presentazione della dichiarazione dei redditi, dovrà anticipare l’invio della raccomandata, effettuandolo entro tale termine. Con l’annualità successiva 1° febbraio 2012 – 31 gennaio 2013, la raccomandata dovrà quindi essere inviata entro il 3 marzo 2012, (termine entro cui, in assenza dell’opzione, occorrerebbe versare la relativa imposta di registro), ancorché la dichiarazione dei redditi recante l’opzione per l’annualità in corso nel 2011 venga presentata successivamente. Claudio Contini Segretario Generale Presidente Commissione Fiscale Nazionale Uppi CONTIENE A) DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011 , n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale B) CEDOLARE SECCA: L' OPZIONE VA CONFERMATA TUTTI GLI ANNI Necessaria la presentazione annuale del mod. 69 all' Agenzia delle Entrate Questo Articolo proviene da U.P.P.I. Alessandria http://www.uppi-alessandria.it L'URL per questa news è: http://www.uppi-alessandria.it/article.php?sid=225