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ULTIMO AGGIORNAMENTO : 04 OTTOBRE 2016

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Leggi: RIFORMA DEL CONDOMINIO
Postato da: Aldo Chiesa
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Argomento Condominio
LE RESPONSABILITÀ DELL'AMMINISTRATORE

LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO
OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE

Con la legge di riforma del condominio sono state modificate le norme che regolano i rapporti dei condomini con l’amministratore dello stabile.
Si ritiene necessario riportare le norme del C.C. e quelle contenute nella recente legge del 2012 sulla riforma del condominio ed in particolare quelle attinenti le attribuzioni dell’amministratore.
Esse recitano:
Art. 9
1. L'articolo 1129 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1129. - (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). -
Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonche' i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemble puo' subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilita' civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
L'amministratore e' tenuto altresi' ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilita' civile professionale generale per l'intera attivita' da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita', del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita' e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore e' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puo' chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore e' tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivita' urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore e' tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore puo' essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalita' previste dal regolamento di condominio.
Puo' altresi' essere disposta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarita'. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarita' fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per
far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino puo' rivolgersi all'autorita' giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo' rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita':
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonche' di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalita' che possono generare possibilita' di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalita' eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130,
numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorita' giudiziaria, l'assemblea non puo' nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche' a quell realizzati da enti pubblici non economici o societa' private senza scopo di lucro con finalita' sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».

ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE
«Art. 1130.C.C.
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilita'. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi' annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonche' le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e' allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche' gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilita' sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo' tenersi anche con modalita' informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
Nota: dal verbale di nomina dell’amministratore non risulta che siano state osservate le norme sopraelencate.

ARTICOLO 21 DEL REGOLAMENTO- sesto comma.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

COMMENTI
Molto più severe sono le norme che regolano il comportamento dell’amministratore nell’esercizio del suo mandato e fra esse:
Le gravi anomalie che giustificano la revoca dell’amministratore
È evidente che le ipotesi previste dal legislatore sono esemplificative e vanno completate da altre fattispecie previste dalla giurisprudenza che è molto più estesa.
Si è, infatti, affermato che le gravi irregolarità non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l'unico limite della loro gravità. Esula dalle specifiche funzioni dell'amministratore condominiale influenzare l'assemblea dei condomini per l'assunzione di particolari deliberazioni, caldeggiando soluzioni gradite ad alcuni condomini e male accette ad altri. È altresì censurabile la trasmissione ai condomini di un verbale d'assemblea ove si attacca duramente il condomino dissenziente con espressioni grossolane e poco riguardose e con ripetuti "avvertimenti" circa ricorsi al giudice penale. Il comportamento così descritto giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore per grave irregolarità.


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