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| ULTIMO AGGIORNAMENTO : 22 LUGLIO 2017 |
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Locazioni: NUOVE NORME SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Postato da: Aldo Chiesa |
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Argomento Contratti
AFFITTI CON L’IDENTIKIT CATASTALE
Dal 1˚ luglio la registrazione del contratto deve indicare gli estremi dell’immobile
AFFITTI CON L’IDENTIKIT CATASTALE
Dal 1˚ luglio la registrazione del contratto deve indicare gli estremi dell’immobile
L’obbligo di indicazione dei dati catastali sui contratti di locazione e di affitto (registrazioni, proroghe o risoluzioni anticipate) sul modulo di richiesta incomberà dall’1 luglio 2010 su tutti i tipi di immobili coinvolti (fabbricati e terreni), con l’evidente scopo di evitare la locazione di immobili fantasma, non iscritti in Catasto. Lo stabilisce l’articolo 19, comma 15 del Dl 78/2010, in via di conversione in legge. La mancata o errata indicazione dei dati catastali é considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed é punita con una sanzione compresa tra il 120 e il 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto, cioè la stessa già prevista per la mancata registrazione del contratto, a cui è equiparata. Restano invariate le altre sanzioni previste, è cioè dal 100 al 200% dell’imposta dovuta per insufficiente dichiarazione di valore, che sale però dal 200 al 400% in caso di voluta occultazione del corrispettivo. Le sanzioni per l’omessa registrazione sono ridotte in caso di ravvedimento oneroso al 10% dell’imposta dovuta , se l’omessa registrazione avviene entro 90 giorni dalla scadenza, e al 12% se avviene entro un anno. Quelle per il mancato pagamento, invece, sono pari al 2,5% dell’imposta (30 giorni dalla scadenza) e al 3% dell’imposta (entro un anno). A parte sono dovuti gli interessi.
ART.19, COMMA 14, DL.31/5/2010 N.78
Questo articolo è stato pubblicato il 30 giugno 2010
La corretta intestazione catastale dei fabbricati e il loro corretto accatastamento balzano in primissimo piano, dal 1° luglio prossimo, nella contrattazione immobiliare e nei mutui ipotecari. Entra infatti in vigore l'articolo 19, comma 14, Dl 31 maggio 2010 n. 78, il quale detta tre essenziali prescrizioni:
a) nel rogito occorre che, a pena di nullità, venga fatto un espresso «riferimento alle planimetrie depositate in catasto» (la loro mancanza, pertanto, impedisce il rogito);
b) nell'atto, il venditore (o il datore di ipoteca) deve dichiarare, a pena di nullità, «la conformità allo stato di fatto, dei dati catastali e delle planimetrie»;
c) prima di stipulare l'atto il notaio verifica la conformità tra l'intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari.
Gli atti interessati sono quelli che hanno per oggetto edifici (di qualsiasi natura) o loro porzioni e che, anzitutto, hanno efficacia sulla loro intestazione (e così: compravendite, divisioni, donazioni); inoltre, sono compresi nel perimetro applicativo della norma in questione gli atti di costituzione e di trasferimento di diritti reali (come l'usufrutto, la servitù, l'ipoteca).
La nuova norma (che concerne i fabbricati esistenti qualificabili come "unità immobiliari urbane") non riguarda pertanto:
a) i terreni;
b) i fabbricati rurali (già accatastati nel Catasto fabbricati oppure ancora accatastati al Catasto terreni) per i quali però ricorrano i requisiti, oggettivi e soggettivi, di ruralità di cui all'articolo 9, comma 3, Dl 557/1993 (mancando detti requisiti, la normativa in esame ritorna dunque applicabile);
c) i millesimi delle parti comuni condominiali;
d) i fabbricati in corso di costruzione o venduti "al grezzo": al riguardo, con riferimento ai fabbricati oggetto di nuova costruzione o di lavori di recupero, va sottolineato che, per fabbricati "esistenti", devono intendersi quelli di cui vi è l'obbligo di accatastamento, e cioè, ai sensi dell'articolo 28 Rdl 652/1939, quelli che siano «divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati»;
e) i fabbricati "collabenti" (e cioè dichiarati come diroccati).
Quanto all'obbligo del notaio di verificare la conformità tra l'intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari (è il cosiddetto "allineamento"), si tratta di una verifica inderogabile, che comporta, secondo la circolare del 28 giugno 2010 del Consiglio nazionale del Notariato, la conseguenza del divieto di stipula se l'allineamento non sussiste. Fanno eccezione i seguenti casi:
L’articolo continua sotto
a) pendono i termini per la volturazione (ad esempio: mutuo ipotecario preceduto dalla compravendita; donazione da Tizio a Caio e Sempronio e immediata divisione tra i donatari);
b) vendita effettuata dai coniugi in comunione di un bene formalmente comprato da uno solo di essi;
c) vendita di un bene usucapito, vendita di un bene di provenienza ignota perché di antica data, vendita di cosa altrui (articolo 1478 del Codice civile);
d) vendita di bene che ha cambiato intestazione per effetto di legge o di operazioni societarie non soggette a trascrizione, quali la modifica della denominazione sociale, la fusione, la scissione, la trasformazione;
e) intestazione catastale palesemente erronea (errore di battitura del nominativo o della data di nascita).
Peraltro, il Consiglio nazionale del Notariato, nella propria circolare, ha sancito che quando il titolo d'acquisto non doveva essere trascritto, ma solo volturato, e questa voltura non è stata eseguita, «il notaio prima della stipula dell'atto dovrà egli stesso provvedervi».
Infine, sul tema della dichiarazione del venditore (o del datore di ipoteca) circa la «conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie» occorre sottolineare, da un lato, che vi è non conformità tutte le volte che la situazione del bene è difforme dalla sua raffigurazione catastale (ad esempio: realizzazione di una veranda o di un secondo bagno non riportati nella planimetria catastale; oppure mutamento d'uso di un deposito in autorimessa); e, d'altro lato, che l'eventuale falsità di questa dichiarazione (sia dolosa che colposa) non impatta comunque sulla validità dell'atto, salvo il caso di palese contrasto tra la dichiarazione e la realtà.
IN LOMBARDIA
Affitti vincolati al certificato energetico
Pagella verde per gli affitti in Lombardia: debutta domani un nuovo obbligo per i proprietari di immobili. Secondo la Dgr VIII/8745, l'attestato di certificazione energetica deve essere consegnato in copia conforme all'inquilino in caso di contratti di locazione stipulati o rinnovati (anche tacitamente) a partire dal 1° luglio. La regola vale anche per i contratti di leasing e affitto d'azienda riguardanti una o più unità immobiliari. Per chi non si adegua, scatta una sanzione da 2.500 a 10mila euro.
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