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Locazioni: CANONE INFERIORE A QUELLO CONCORDATO
Postato da: Aldo Chiesa
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Argomento Giurisprudenza
DAL CENTRO STUDI DELL’UPPI NAZIONALE
sentenza del 27.10.03 n. 16089 (estensore Preden),
Sottoscrizione di contratti di locazione abitativa indicanti un canone inferiore a quello concordato

DAL CENTRO STUDI DELL’UPPI NAZIONALE
La Corte di Cassazione ha posto fine, con la sentenza del 27.10.03 n. 16089 (estensore Preden), alla questione, ampiamente diffusa nella pratica, relativa alla sottoscrizione di contratti di locazione abitativa indicanti un canone inferiore a quello concordato ed al rilascio, a conferma del maggior importo del canone medesimo, di "controdichiarazione" da utilizzare nel caso di contestazione. Lo scopo, del tutto evidente, è quello di dichiarare un minor reddito.
A seguito dell’introduzione della nuova legge sulle locazioni (n. 431/98) il legislatore, nel tentativo di colpire l’evasione fiscale, aveva espressamente previsto che i canoni di locazione "effettivi" dovessero essere solamente quelli "... risultanti dal contratto scritto e registrato." (art. 13 comma I°). Sempre con finalità analoghe, l’art. 1 comma IV° stessa legge, aveva introdotto il principio secondo il quale "... per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta". . Questa situazione ha determinato che, gli accordi relativi alle locazioni abitative, in quanto soggetti a forma scritta, siano validi solo quanto risultino da un documento rimanendo, quelli verbali, del tutto inefficaci (a diversità, per esempio, che nelle altre forme di locazione, come per gli usi diversi dall’abitativo, ove vige ancora la libertà della forma).
Ma, oltre alla forma scritta, il legislatore ha imposto, ai fini della validità (?), anche l’obbligo di registrazione. Nella prima applicazione della norma, pertanto, si erano avuti diversi orientamenti giurisprudenziali così riassumibili:
- nullità di ogni pattuizione diversa da quella risultante dal contratto scritto e registrato considerandosi la registrazione quale requisito necessario per l’esistenza medesima del rapporto (Tribunale di Palermo 20.11.2000);
- legittimità della pattuizione ma, solamente, con validità ex nunc e, quindi, solo dal momento della regolarizzazione fiscale, quindi con la registrazione tardiva, della controdichiarazione (Tribunale Verona 21.06.2000 e Tribunale Roma 16.05.2000);
- legittimità della pattuizione ex tunc e, pertanto, sin dall’origine rimanendo la registrazione sempre ammissibile, anche tardivamente, considerato che, la stessa legge sul registro, ammette la registrazione tardiva applicando, nel caso, le relative sanzioni (Tribunale di Pordenone 19.01.02).
Proprio quest’ultima interpretazione (sostenuta in "Rassegna delle locazioni e del condominio", 2002, pag. 89, con nota di Izzo), è stata fatta propria dalla citata sentenza della Corte di Cassazione. Pertanto, i requisiti di forma scritta, risultano essere rispettati anche nel caso di dichiarazione aggiunta e non contenuta nel testo del contratto di locazione (la c.d. contro dichiarazione) e l’adempimento fiscale, sempre sanabile, risulta non poter condizionare l’accordo civilistico (in tal senso si ricorda anche la dichiarazione di incostituzionalità della norma che prevedeva l’indicazione dei c.d. dati fiscali nell’atto di precetto).
L’interpretazione data dalla sentenza si completa affermando che, il divieto di diversità di canone rispetto a quello risultante dal "contratto scritto e registrato", è riferito all’impossibilità di modificare detto canone nel prosieguo del giudizio (salve le ipotesi delle modifiche delle controprestazioni).
Il Centro Studi Giuridici dell’UPPI manifesta la propria soddisfazione per tale orientamento che, da un lato risulta assolutamente corretto sotto il profilo di interpretazione della norma (si ribadisce che, l’obbligo fiscale, non può mai condizionare il perseguimento del diritto secondo il principio sempre ribadito dalla Corte Costituzionale) e dall’altro, sotto un profilo sostanziale, mette al riparo l’incauto sottoscrittore dell’accordo da conseguenze economicamente molto rilevanti.
Centro Studi Giuridici dell’ UPPI
Il Coordinatore
Avv. Ladislao Kowalski


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